Jak postupovat?

Proto, aby se fyzická osoba stala insolvenčním správcem, musí se podle zákona o insolvenčních správcích (zákon č. 312/2006 Sb.) mimo jiné jednat o osobu bezúhonnou. Do funkce ustanovuje insolvenčního správce insolvenční soud.

Způsob zpeněžování majetku dlužníka upravuje zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

Samotný prodej majetku v insolvenci může probíhat 3 způsoby (§ 286 Insolvenčního zákona).:

  • 1. veřejnou dražbou
  • 2. prodejem majetku podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí
  • 3. prodejem majetku mimo dražbu na základě kupní smlouvy

Způsob zpeněžení majetku dlužníka řídí „zajištění věřitelé“ (jejichž pohledávky vůči dlužníkovi jsou zpeněžovaným majetkem dlužníka zajištěny. Jestliže nejsou zajištění věřitelé, rozhoduje o způsobu zpeněžení insolvenční správce se souhlasem věřitelského orgánu, kterým je věřitelský výbor, zástupce věřitelů, nebo funkci věřitelského orgánu vykonává soud.

Zpeněžením nemovitosti (prodejem) v insolvenčním řízení zanikají dle ust. § 167 odst. 4 a 285 odst. 1 insolvenčního zákona zástavní práva smluvní i exekuční, o čemž insolvenční správce po zápisu převodu nemovitosti vydá potvrzení, na základě kterého budou z katastru nemovitostí vymazána. Pokud by se později prokázalo, že dlužník nebyl skutečným vlastníkem nemovitosti, je i přesto provedený vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí platný. Toto je velká výhoda pro kupujícího, pro kterého tato zásada znamená zvýšení bezpečnosti koupě nemovitosti. 

Oproti tomu je třeba vědět, že při koupi nemovitosti prodávané v insolvenci se musíte dobře obeznámit s jejím stavem. Pokud v budoucnosti narazíte na skrytou vadu, neexistuje prostředek, jak se dovolat nápravy nebo finanční kompenzace.

Je rovněž třeba vědět, že kupující hradí 4% daň z převodu nemovité věci.

Při koupi nemovitosti v rámci insolvenčního řízení je třeba si uvědomit, že její původní vlastník často neprodává nemovitost dobrovolně. Jestliže je zpeněžena nemovitost sloužící k bydlení, je dlužník povinen ji vyklidit. Často je původní vlastník srozuměn se „ztrátou“ nemovitosti anebo se s ním nabyvatel ani nesetká. Ale může se stát, že původní vlastník může vyjadřovat nesouhlas s opuštěním nemovitosti nebo s průběhem insolvenčního řízení. K těmto situacím dochází zřídka, stejně jako k poničení nemovitosti bývalým majitelem, ale nelze je vyloučit.

V případě prodeje komerčních nemovitostí může být s prodejem nemovitostí spojen i prodej podniku. V takovém případě jsou součástí prodeje i všechny položky rozvahy podniku, včetně jeho závazků a pohledávek. K převodu podniku nebo jeho části je opět nutný souhlas věřitelského výboru a insolvenčního soudu.

JAK POSTUPOVAT PŘI KOUPI NEMOVITOSTI V RÁMCI INSOLVENČNÍHO ŘÍZENÍ?

Nákup z insolvence, pokud je mu věnována náležitá pozornost, je velice bezproblémový a bezpečný. Chcete si překontrolovat, zda je u nemovitosti, o kterou máte zájem, vše tak, jak má být? Připravili jsme pro Vás jednoduchý návod, jak si vše potřebné můžete sami kdykoliv ověřit:

Ověřte si, že je nemovitost uvedena v soupisu majetku zahrnutého v insolvenčním řízení: http://isir.justice.cz. Vyhledejte dlužníka a u něho „detail“ a soupis majetku.

Ověřte si totožnost insolvenčního správce: http://isir.justice.cz/InsSpravci

Jako při každé koupi nemovitosti si ověřte v Listu vlastnictví nemovitosti http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, zda nemovitost nemůže patřit někomu jinému. Pokud takový vlastník existuje, musí do třiceti dnů podat žalobu u insolvenčního soudu. Lhůta třiceti dnů se počítá ode dne, kdy této osobě bylo doručeno vyrozumění o zařazení věci, kterou si nárokuje, do soupisu majetku. Pokud tedy kupujete nemovitost v insolvenci, je třeba se přesvědčit, nejlépe u insolvenčního správce, zda taková žaloba nebyla podána.

Seznamte se důkladně se stavem nemovitosti, minimalizujte případný budoucí výskyt skrytých vad (například ekologických zátěží).

Ujistěte se, že došlo k udělení souhlasů se zpeněžením majetku všech věřitelů, popřípadě insolvenčního soudu. Tuto informaci získáte od insolvenčního správce.

V případě, že koupi budete financovat hypotečním úvěrem, zjistěte si podmínky u své banky. Některé banky hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí kupované v rámci insolvenčního řízení neposkytují nebo mohou vyžadovat dodatečnou dokumentaci. Nicméně většina bank je poskytuje.

Máte jakékoliv další dotazy? Neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám vše podrobně vysvětlíme! Kontaktujte nás.