Časté dotazy

Proč realitní kanceláře běžně nenabízejí prodeje z insolvencí?

I ostatní realitní kanceláře nabízejí prodeje z insolvencí. Jenom málokteré se na ně specializují. Při zpeněžování majetkové podstaty se insolvenční správce řídí pokyny věřitelů, někdy prodává přes realitní kancelář, někdy sám.

Nemohu o svou nemovitost koupenou z insolvence přijít?

Naopak. Jakmile je uzavřena smlouva o prodeji nemovitosti s insolvenčním správcem, zanikají veškerá zástavní práva smluvní i exekuční a i kdyby se později prokázalo, že dlužník nebyl skutečným vlastníkem nemovitosti, je provedený vklad vlastnických práv na základě potvrzení insolvenčního správce do katastru nemovitostí platný.

Jak je to s případnými právy dalších stran na nemovitost – zástavní práva, věcná břemena atd. Nehrozí mi, že na nemovitost budou vázané nějaké dluhy?

Je v každém případě dobře se obeznámit se zápisy v listu vlastnictví a nechat si vysvětlit zápisy, o kterých máte pochybnosti. V zásadě platí, že prodejem nemovitosti v insolvenčním řízení zanikají veškerá zástavní práva smluvní i exekuční „ze zákona“ (dle ust. § 167 odst. 4 a 285 odst. 1 insolvenčního zákona). Insolvenční správce vydá po prodeji nemovitosti potvrzení a na jeho základě provede katastr nemovitostí výmaz všech zápisů.

U věcných břemen je třeba rozlišovat, kdy byla zapsána:

Věcná břemena zapsaná před zápisem nároku prvního zaručeného věřitele – výmaz v rámci insolvenčního řízení se jich netýká a zůstávají nedotčena.

Věcná břemena zapsaná po zápisu nároku prvního zaručeného věřitele – taková by neměla existovat, protože jejich zápis může znamenat snížení hodnoty zpeněžitelné podstaty. Jestliže existují, jejich platnost je soudně napadnutelná a zaručený věřitel/insolvenční správce to pravděpodobně řeší.

Kolik zaplatím za právní servis? Není to zbytečně drahé a složité oproti běžné koupi nemovitosti?

Naopak. Všechny právní dokumenty připravuje insolvenční správce, v jehož zájmu je, aby byly právně v pořádku. Ale je pochopitelně na Vás, jestli se chcete poradit s dalším právním expertem. My Vám v tomto případě můžeme poradit, ale protože našim zákazníkem je většinou insolvenční správce, budete pravděpodobně hledat nezávislou právní pomoc u třetí strany. Zcela určitě by neměl takový právní servis být dražší než u běžné koupě nemovitosti.

Je pravda, že nemovitost koupená v rámci insolvenčního řízení musí být levnější než nemovitost prodávaná běžně na trhu?

To je pouhý mýtus a není k tomu důvod. Věřitelé mají právo na inkaso svých pohledávek v plné výši a jenom proto, že nemovitost je prodávána v insolvenci, není její hodnota nižší. Konečné slovo o ceně nemovitosti by vždy měl mít trh. Je ale pravda, že v rámci insolvenčního řízení lze koupit nemovitosti, kterých je na trhu nedostatek, protože se běžně neprodávají. A vy můžete mít to štěstí, že se o tom dozvíte.

Příčinou dojmu „nižší“ ceny u nemovitostí prodávaných v insolvenčním řízení může být to, že se často prodávají nemovitosti, kterých je na trhu dostatek až přebytek a věřitelé nechtějí na inkaso svých pohledávek čekat dlouhá léta, až se situace na trhu změní a raději souhlasí s „nižší“ cenou (díky vysoké nabídce oproti poptávce).

Jakou roli hraje při stanovení ceny prodávané nemovitosti znalecký posudek?

Insolvenční správce nechává vypracovat znalecký posudek na hodnotu zpeněžovaného majetku. Hodnota uvedená ve znaleckém posudku je „indikátorem“ ceny. Nemovitost se prodává za tržní cenu podle okamžité situace na trhu. Ta může být stejná jako hodnota znaleckého posudku, vyšší nebo nižší. Často stanoví věřitelé, že prodejní cena nesmí jít pod hodnotu znaleckého posudku. V takovém případě musíme snížení ceny konzultovat s věřiteli a řídit se jejich pokyny.